การเสื่อมสภาพตามปกติ (Fair Wear and Tear) วิกตอเรีย vs ความเสียหาย
โดย ทีมงาน Cleaning Near Me ·
คำตอบสั้นๆ: การเสื่อมสภาพตามปกติ (Fair Wear and Tear) ในวิกตอเรีย คือการทรุดโทรมที่เกิดจากการใช้งานในชีวิตประจำวันอย่างสมเหตุสมผลและจากธรรมชาติ เช่น มู่ลี่ซีด พรมมีรอยทางเดิน หรือผนังมีรอยถลอกเล็กน้อย ผู้ให้เช่าหักจากเงินบอนด์ไม่ได้ แต่ความเสียหาย เช่น รอยไหม้ คราบฉี่สัตว์เลี้ยง หรือรูที่คุณไม่ได้ซ่อม เรียกหักได้ ส่วนความสกปรกไม่ใช่ทั้งสองอย่าง คุณยังต้องคืนบ้านให้สะอาดตามสมควร
การเสื่อมสภาพตามปกติในวิกตอเรียคืออะไร
การเสื่อมสภาพตามปกติ คือความทรุดโทรมตามธรรมชาติของบ้านที่มีคนอยู่อาศัยอย่างระมัดระวัง กฎหมาย Residential Tenancies Act 1997 กำหนดว่าผู้เช่าต้องไม่ทำให้เกิดความเสียหายโดยเจตนาหรือโดยประมาทเลินเล่อ และ “ความเสียหาย” ไม่รวมการเสื่อมสภาพตามปกติ
Consumer Affairs Victoria (หน่วยงานคุ้มครองผู้บริโภคของรัฐวิกตอเรีย) ได้ออกแนวปฏิบัติของผู้อำนวยการ (Director’s Guideline) เรื่อง ความเสียหายและการเสื่อมสภาพตามปกติ ซึ่ง VCAT (ศาลปกครองและคดีแพ่งของวิกตอเรีย) ต้องนำมาพิจารณาเมื่อตัดสินข้อพิพาทเรื่องเงินบอนด์และค่าชดเชย แนวปฏิบัตินี้ยังระบุด้วยว่าศาลยอมรับว่า “ความเห็นที่สมเหตุสมผลอาจแตกต่างกันได้” แต่ละกรณีจึงขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงและหลักฐานของกรณีนั้นๆ
การเสื่อมสภาพตามปกติ (Fair Wear and Tear) vs ความเสียหาย: ตัวอย่างในวิกตอเรีย
วิธีแยกให้เร็วที่สุดคือถามตัวเองว่า สิ่งนี้เกิดจากการใช้ชีวิตตามปกติ หรือเกิดจากอุบัติเหตุ การละเลย หรือการใช้งานผิดวิธี ตัวอย่างด้านล่างมาจากแนวปฏิบัติของ Consumer Affairs Victoria
| จุดในบ้าน | การเสื่อมสภาพตามปกติ (เรียกหักไม่ได้) | ความเสียหาย (เรียกหักได้) |
|---|---|---|
| ท็อปเคาน์เตอร์ครัว | ท็อปเคาน์เตอร์สึกหรือสีซีด | รอยไหม้หรือรอยบาดบนท็อปเคาน์เตอร์ |
| ผนัง | รอยเปื้อนหรือรอยถลอกเล็กน้อย รอยร้าวจากการขยับตัวของอาคาร | รูหรือสีหลุดจากตะขอ ตะปู หรือชั้นวางที่คุณติดไว้แล้วไม่ได้ซ่อม |
| ผ้าม่านและมู่ลี่ | ซีดจากแสงแดด | เปื้อนคราบหรือขาด |
| พรม | รอยทางเดินตามจุดที่เดินผ่านบ่อย | คราบจากรอยไหม้ ต้นไม้ในบ้านที่รดน้ำมากเกินไป หรือสัตว์เลี้ยง |
| พื้นไม้ | รอยถลอก | รอยขีดข่วนหรือรอยเจาะลึกมาก เช่น จากของหนักตกใส่ |
| สัตว์เลี้ยง (ในกรณีที่อนุญาต) | พรมสึกหรือซีดจากการเดินไปมาของสัตว์เลี้ยง | คราบฉี่สัตว์เลี้ยง รอยข่วนหรือรอยกัดบนผนังหรือบัวพื้น |
แนวปฏิบัติยังยกตัวอย่างคดีของ VCAT ที่ค่าเสียหายถูกลดหรือถูกปฏิเสธเพราะเป็นการเสื่อมสภาพตามปกติ เช่น ลิ้นชักครัวอายุ 12 ปีที่หลวม รอยขีดข่วนเล็กน้อยบนพื้นไม้ที่ขัดเงาไว้เมื่อ 12 ปีก่อน และรอยบิ่นเล็กๆ บนกระเบื้องห้องซักผ้าแผ่นเดียวที่เกิดจากการใช้ชีวิตตามปกติ
ความสกปรกหรือความรกถือเป็นการเสื่อมสภาพตามปกติไหม?
ไม่ถือ การเสื่อมสภาพตามปกติครอบคลุมเรื่องความทรุดโทรม ไม่ใช่เรื่องการทำความสะอาด แนวปฏิบัติเรื่องความสะอาดของ Consumer Affairs Victoria ระบุว่า คุณต้องคืนบ้านให้สะอาดตามสมควรและอยู่ในสภาพเดียวกับตอนย้ายเข้า โดยคำนึงถึงการเสื่อมสภาพตามปกติ
แปลว่าคราบไขมันในเตาอบ คราบสบู่ ฝุ่นบนบัวพื้น และหยากไย่ จะอ้างว่าเป็นการเสื่อมสภาพตามปกติไม่ได้ ผู้ให้เช่า (rental provider หรือเจ้าของบ้าน) เรียกค่าทำความสะอาดในจำนวนที่สมเหตุสมผลได้ แต่คุณก็ไม่จำเป็นต้องทำให้บ้านสะอาดกว่าที่รายงานสภาพบ้านตอนย้ายเข้าระบุไว้
แนวปฏิบัติเดียวกันยังกำหนดว่าผู้ให้เช่าจะบังคับให้จ้างมืออาชีพทำความสะอาดได้เฉพาะเมื่อ บ้านได้รับการทำความสะอาดโดยมืออาชีพก่อนเริ่มสัญญาเช่าของคุณและคุณได้รับแจ้งเรื่องนี้แล้ว หรือเมื่อต้องใช้มืออาชีพจึงจะคืนบ้านให้กลับสู่สภาพตอนเริ่มเช่าได้ บริการ ทำความสะอาดคืนบอนด์ เมลเบิร์น (Bond Cleaning) ของเราออกแบบมาตามมาตรฐานนี้
รูตะขอแขวนรูปโดนเรียกเก็บเงินได้ไหม?
ขึ้นอยู่กับว่าคุณซ่อมผนังคืนหรือไม่ ผู้เช่าในวิกตอเรียติดตั้งของบางอย่างได้โดยไม่ต้องขออนุญาต รวมถึงตะขอแขวนรูป และสกรูสำหรับยึดของติดผนัง ชั้นวาง หรือขาแขวน บนพื้นผิวส่วนใหญ่ ยกเว้นผนังอิฐเปลือยหรือคอนกรีต
ประเด็นสำคัญอยู่ตอนสิ้นสุดสัญญาเช่า หน้า ผู้เช่าทำการเปลี่ยนแปลงบ้านเช่า ของ Consumer Affairs Victoria ระบุว่า คุณต้องคืนสภาพบ้าน หรือจ่ายค่าคืนสภาพในจำนวนที่สมเหตุสมผล เว้นแต่ผู้ให้เช่าจะตกลงเป็นอย่างอื่น รูที่ไม่ได้ซ่อมหรือจุดที่สีหลุดจึงอาจถูกนับเป็นความเสียหายได้
อายุของสิ่งของมีผลไหม?
มีผลมาก ของใช้ย่อมเสื่อมไปตามเวลา และผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิ์ได้ค่าชดเชยเพียงเพราะของเก่าลง VCAT ต้องพิจารณาตารางค่าเสื่อมราคาที่กำหนดไว้ (คู่มืออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าของ ATO) เมื่อคำนวณว่าผู้เช่าต้องจ่ายค่าความเสียหายเท่าไร
ตัวอย่างในแนวปฏิบัติเอง: ผู้เช่าที่อยู่บ้านหลังหนึ่งมา 8 ปี ไม่ควรต้องจ่ายค่าพรมใหม่ เพราะพรมถือว่ามีอายุการใช้งาน 8 ปี ส่วนของที่ใหม่กว่านั้น ค่าเสียหายก็ยังควรลดลงตามอายุของสิ่งของ ไม่ใช่คิดเต็มราคาของใหม่
ปกป้องเงินบอนด์จากข้อพิพาทเรื่องการเสื่อมสภาพตามปกติได้อย่างไร?
หลักฐานคือสิ่งที่ชนะข้อพิพาทแบบนี้ VCAT ใช้รายงานสภาพบ้าน รูปถ่าย และวิดีโอ เพื่อตัดสินว่าบ้านอยู่ในสภาพไหนตอนเริ่มเช่า
ก่อนการตรวจบ้านครั้งสุดท้าย:
- อ่าน รายงานสภาพบ้าน (condition report) ตอนย้ายเข้าและดูรูปตอนย้ายเข้าอีกครั้ง
- จดสิ่งที่เสื่อมไปตามธรรมชาติ (มู่ลี่ซีด พรมมีรอยทางเดิน) ไว้ชี้แจงหากถูกถาม
- ซ่อมหรืออุดความเสียหายที่คุณทำ เช่น รูตะขอ หรือตกลงค่าใช้จ่ายกับเอเจนต์ก่อน
- จองทำความสะอาดแบบละเอียด: เตาอบ เครื่องดูดควัน ห้องน้ำ บัวพื้น รางหน้าต่าง และรอยบนผนัง
- จองซักพรมด้วยไอน้ำ หากมีสัตว์เลี้ยงอยู่ในบ้าน หรือสัญญาเช่าหรือรายงานสภาพบ้านกำหนดไว้
- ถ่ายรูปและวิดีโอที่มีวันที่ของทุกห้องหลังทำความสะอาด จากมุมเดียวกับรูปตอนย้ายเข้า
- อย่ายอมรับการเคลมบอนด์ที่คุณไม่เห็นด้วย ดูขั้นตอนได้ที่หน้า การเคลมและการคืนเงินบอนด์ ของ Consumer Affairs Victoria
คู่มือ วิธีได้เงินบอนด์คืนเต็มจำนวนในวิกตอเรีย ของเราอธิบายขั้นตอนเคลมกับ RTBA ทีละขั้น ถ้ามีสัตว์เลี้ยงอยู่ในบ้าน บทความ ซักพรมกำจัดขนสัตว์เลี้ยง อธิบายวิธีเตรียมพรมให้พร้อมวันตรวจบ้าน
ทำความสะอาดโดยมืออาชีพแก้ปัญหาการเสื่อมสภาพได้ไหม?
การทำความสะอาดโดยมืออาชีพช่วยในส่วนของค่าทำความสะอาดในการเคลมบอนด์ แต่ไม่ได้ซ่อมความเสียหาย
งานทำความสะอาดย้ายออกของเราเริ่มต้น $156 สำหรับห้องมาสเตอร์ห้องเดียว และเริ่มต้น $377 สำหรับบ้าน 3 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ไม่รวม GST เพิ่มบริการลบรอยบนผนังและซักพรมด้วยไอน้ำได้ เราทำความสะอาดซ้ำฟรี หากเอเจนต์แจ้งปัญหาเรื่องความสะอาดที่สมเหตุสมผลภายใน 3 วัน ข้อนี้ครอบคลุมเรื่องความสะอาดเท่านั้น ไม่รวมความเสียหาย ค่าเสื่อมราคา หรืองานซ่อม
สรุป
- การเสื่อมสภาพตามปกติคือความทรุดโทรมจากการใช้งานอย่างสมเหตุสมผลและจากธรรมชาติ ผู้ให้เช่าหักจากเงินบอนด์ไม่ได้
- ความเสียหาย เช่น รอยไหม้ คราบฉี่สัตว์เลี้ยง และรูตะขอที่ไม่ได้ซ่อม เรียกหักได้
- ความสกปรกไม่ใช่การเสื่อมสภาพตามปกติ ต้องคืนบ้านให้สะอาดตามสมควรเมื่อเทียบกับรายงานสภาพบ้านตอนย้ายเข้า
- อายุของสิ่งของมีผล VCAT ต้องพิจารณาค่าเสื่อมราคา ของเก่าจึงคิดเต็มราคาของใหม่ไม่ได้
- รายงานสภาพบ้าน รูปถ่ายที่มีวันที่ และใบแจ้งหนี้ค่าทำความสะอาด คือหลักฐานที่ดีที่สุดเมื่อเกิดข้อพิพาท
คำถามที่พบบ่อย
พรมสึกถือเป็นการเสื่อมสภาพตามปกติไหม?
โดยทั่วไปใช่ รอยทางเดินและพรมสึกจากการเดินตามปกติถือเป็นการเสื่อมสภาพตามปกติ ส่วนรอยไหม้ คราบฉี่สัตว์เลี้ยง และรอยจากกระถางต้นไม้ที่รดน้ำมากเกินไป ถือเป็นความเสียหาย
รอย Blu Tack ถือเป็นการเสื่อมสภาพตามปกติไหม?
รอยเล็กน้อยบนผนังโดยทั่วไปถือเป็นการเสื่อมสภาพตามปกติ แต่ถ้าแกะเทปหรือกาวดินน้ำมันออกแล้วสีหลุด หรือทิ้งคราบมันไว้ ผู้ให้เช่าอาจนับเป็นความเสียหาย ค่อยๆ แกะออกอย่างระวัง แล้วเช็ดทำความสะอาดเฉพาะจุดก่อนการตรวจบ้านครั้งสุดท้าย
ใครเป็นคนตัดสินว่าเป็นการเสื่อมสภาพตามปกติหรือความเสียหาย?
ถ้าคุณกับผู้ให้เช่าตกลงกันไม่ได้ ข้อพิพาทสามารถยื่นต่อ Rental Dispute Resolution Victoria แล้วจึงไปที่ VCAT ซึ่ง VCAT ต้องพิจารณาแนวปฏิบัติของ Consumer Affairs Victoria และดูรายงานสภาพบ้าน รูปถ่าย และอายุของสิ่งของ
เอเจนต์หักค่ามู่ลี่ใหม่เต็มราคาได้ไหม?
ไม่ได้โดยอัตโนมัติ มู่ลี่ซีดถือเป็นการเสื่อมสภาพตามปกติ ถ้ามู่ลี่เปื้อนคราบหรือขาด ค่าเสียหายก็ยังต้องคำนึงถึงอายุของมู่ลี่ เพราะ VCAT ต้องพิจารณาค่าเสื่อมราคา
ใกล้ย้ายออกแล้ว? ขอใบเสนอราคาทำความสะอาดคืนบอนด์ฟรี แล้วคืนบ้านในสภาพสะอาดตามสมควร (สายโทรศัพท์เป็นภาษาอังกฤษหรือภาษาจีนกลาง)
ข้อมูลทั่วไปเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ดูกฎการเช่าบ้านล่าสุดได้ที่ Consumer Affairs Victoria