维州正常磨损和损坏怎么分？退房押金扣款实例
作者 Cleaning Near Me 团队 ·
简短回答： 维州的正常磨损（Fair Wear and Tear），是指房子在合理日常使用和自然因素下出现的老化，比如百叶窗被晒褪色、地毯上的走动痕迹、墙上的轻微擦痕。房东不能因此扣押金。烫痕、宠物尿渍、没修补的钉孔属于损坏，可以扣。脏乱不算磨损，退房时仍须把房子清洁到合理干净。
在维州，什么算正常磨损？
正常磨损就是好好住一段时间后，房子自然会出现的老化。维州《Residential Tenancies Act 1997》（住宅租赁法）规定，租客不得故意或因疏忽造成损坏，同时明确“损坏”不包括正常磨损。
Consumer Affairs Victoria（维州消费者事务局）专门发布了一份关于 损坏与正常磨损的官方指引（Damage and fair wear and tear）。VCAT（维州民事及行政仲裁庭）在处理押金和赔偿纠纷时必须参考这份指引。指引也提到，法院承认“见仁见智”，每个案子都要看具体事实和证据。
正常磨损 vs 损坏：维州官方实例
最快的判断方法是问自己：这是正常生活造成的，还是意外、疏忽或使用不当造成的？下表的例子来自 Consumer Affairs Victoria 的指引。
| 位置 | 正常磨损（不能扣押金） | 损坏（可以索赔） |
|---|---|---|
| 厨房台面 | 台面用旧、褪色 | 台面有烫痕或刀痕 |
| 墙面 | 轻微印记或擦痕；房屋沉降造成的裂缝 | 自己装挂钩、钉子或层架留下的孔洞或掉漆，且没有修补 |
| 窗帘和百叶窗 | 被太阳晒褪色 | 有污渍或被撕破 |
| 地毯 | 走道上的走动痕迹 | 烟头烫痕、室内盆栽浇水过多或宠物造成的污渍 |
| 木地板 | 轻微擦痕 | 严重划伤或凹坑，例如重物掉落砸出的 |
| 宠物（经同意饲养） | 宠物走动造成的地毯磨旧、褪色 | 宠物尿渍；墙面或踢脚线上的抓痕、咬痕 |
指引还列举了 VCAT 以正常磨损为由驳回或减少房东索赔的案例，包括：用了12年、本来就容易松的厨房抽屉，12年前打磨过的木地板上的轻微划痕，以及日常生活中磕出的一块洗衣房瓷砖小缺口。
脏乱算正常磨损吗？
不算。正常磨损说的是老化，不是清洁。Consumer Affairs Victoria 的清洁指引（Cleanliness）规定，退房时租客要把房子留在合理清洁的状态，并与入住时一致（正常磨损除外）。
所以烤箱油污、淋浴间水垢、踢脚线积灰和蜘蛛网，都不能用“正常磨损”来解释，房东可以按合理费用扣清洁费。不过，您不需要把房子打扫得比入住状况报告（Condition Report）记录的还干净。
同一份指引也说明了房东什么时候可以要求专业清洁：只有当房子在您入住前刚做过专业清洁并告知过您，或者需要专业清洁才能恢复到入住时的状态。我们的墨尔本押金清洁服务就是按这个标准来做的。
墙上的挂钩钉孔会被扣钱吗？
要看退房前有没有恢复原样。在维州，租客可以不经房东同意安装一些东西，包括在大多数墙面（裸露的砖墙或水泥墙除外）上装挂画钩，或用螺丝固定挂架、层架和支架。
关键在退租的时候。Consumer Affairs Victoria 的 Renters making changes to the property 页面说明，除非房东同意不用恢复，否则您要把房子恢复原状，或者支付恢复原状的合理费用。没修补的钉孔或掉漆，就可能被当作损坏。
物品用了多少年，会影响扣款吗？
会，而且影响很大。东西本来就会老化，房东不能仅仅因为东西旧了就要求赔偿。VCAT 在计算租客要赔多少时，必须参考法定的折旧标准（ATO 的出租物业指南）。
指引举的例子是：在一套房子里住了8年的租客，退房时不能被要求出钱换新地毯，因为地毯的使用年限按8年计算。即使是较新的物品，索赔金额也应按已使用的年限打折，而不是按全新价格计算。
怎样避免正常磨损引起的押金纠纷？
这类纠纷靠证据说话。VCAT 依靠入住状况报告以及照片、视频来判断房子入住时的状况。
最终验房前，请对照这份清单：
- 重新看一遍入住时的 Condition Report（入住状况报告）和入住照片。
- 列出自然老化的地方（晒褪色的百叶窗、磨旧的地毯走道），中介问起时可以指出来。
- 修补自己造成的损坏，比如挂钩钉孔，或者先和中介谈好费用。
- 预约彻底清洁：烤箱、抽油烟机、浴室、踢脚线、窗轨和墙面污渍。
- 如果养过宠物，或者租约、状况报告有要求，就预约地毯蒸汽清洗。
- 清洁后给每个房间拍带日期的照片和视频，尽量和入住照片同一个角度。
- 不同意的押金申领不要接受。具体步骤请查看 Consumer Affairs Victoria 的 Bond claims and refunds 页面。
RTBA 押金申领的完整步骤，可以看我们的维州租客如何全额拿回押金。如果房子里养过宠物，宠物毛发地毯清洗指南教您怎样让地毯顺利通过验房。
专业清洁能解决磨损问题吗？
专业清洁解决的是押金扣款里“清洁”那部分，不负责修补损坏。
参考价格：我们的退房清洁单间（Master Room）从 $156 起，3房1卫从 $377 起，均不含 GST。去除墙面污渍和地毯蒸汽清洗可以作为附加项。如果中介在3天内提出合理的清洁问题，我们免费回来返工。这一承诺只针对清洁，不包括损坏、折旧或维修。
要点总结
- 正常磨损是合理使用和自然因素造成的老化，房东不能因此扣押金。
- 烫痕、宠物尿渍、没修补的钉孔等属于损坏，可以索赔。
- 脏乱不算正常磨损：退房时要对照入住状况报告，把房子清洁到合理干净。
- 年限很重要：VCAT 必须考虑折旧，旧物品不能按全新价格索赔。
- 入住状况报告、带日期的照片和清洁发票，是押金纠纷中最有力的证据。
常见问题
地毯磨旧了算正常磨损吗？
通常算。日常走动留下的痕迹和磨旧的走道属于正常磨损。烟头烫痕、宠物尿渍和盆栽浇水过多留下的印记，则会被视为损坏。
墙上的蓝丁胶（Blu Tack）印算正常磨损吗？
墙面的轻微印记一般算正常磨损。但如果撕胶带或蓝丁胶时把油漆带下来，或者留下油印，房东可能会当作损坏处理。退房前小心撕掉，再做局部清洁。
是正常磨损还是损坏，由谁来判定？
如果您和房东谈不拢，可以先找 Rental Dispute Resolution Victoria（RDRV，维州租赁纠纷调解机构），再到 VCAT。VCAT 必须参考 Consumer Affairs Victoria 的指引，并查看状况报告、照片和物品的使用年限。
中介可以扣全额费用换新百叶窗吗？
不能直接这样扣。晒褪色属于正常磨损。如果百叶窗有污渍或破损，索赔金额也要考虑它已经用了多少年，因为 VCAT 必须考虑折旧。
快要退房了？免费获取押金清洁报价，把房子合理干净地交还给中介。我们的团队讲英文和普通话，用中文来电咨询也没问题。
以上仅为一般信息，不构成法律建议。现行租房规定请以 Consumer Affairs Victoria 为准。